Nach zehn oder fünfzehn Jahren ist eine Immobilie selten abbezahlt. Meist bleibt eine Restschuld, für die ein neuer Zinssatz vereinbart werden muss. Gleichzeitig entsteht in diesen Jahren Spielraum, weil die Tilgung den Anteil der Bank am Objekt verkleinert hat. Die Anschlussfinanzierung regelt den Umgang mit der verbleibenden Schuld, das Grundschulddarlehen macht den bereits getilgten Teil der Immobilie für neue Vorhaben nutzbar. Dieser Beitrag erklärt, wie beide Instrumente funktionieren, welche Rechte Kreditnehmer haben und worauf Banken bei der Prüfung achten.

Mit dem Ende der Zinsbindung wird die Restschuld neu verhandelt

Baufinanzierungen in Deutschland laufen fast immer mit einer festen Zinsbindung, die kürzer ist als die gesamte Rückzahlungsdauer. Läuft sie aus, legt die Bank für den offenen Betrag neue Konditionen fest oder der Kreditnehmer sucht sich ein anderes Institut. Entscheidend sind dann die Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert, das aktuelle Einkommen und das Zinsniveau zum Stichtag.

Eigenkapital spielt auch hier eine Rolle. Wer Rücklagen gebildet hat, kann zum Ende der Zinsbindung eine Sondertilgung leisten und so mit einer kleineren Summe in die neue Finanzierung gehen. Wie sich Ersparnisse strategisch beim Immobilienkauf einsetzen lassen, gilt sinngemäß auch für diesen zweiten Abschnitt der Finanzierung.

Für die Anschlussfinanzierung stehen drei Wege offen

Drei Varianten passen jeweils zu einer anderen Ausgangslage.

Prolongation: Der Kreditnehmer verlängert bei der bisherigen Bank. Das ist mit wenig Aufwand verbunden, weil Grundschuld und Unterlagen bereits vorliegen. Dafür fehlt der Vergleich mit anderen Angeboten.

Umschuldung: Ein anderes Institut löst die Restschuld ab. Die bestehende Grundschuld wird in der Regel an die neue Bank abgetreten, wofür Notar- und Grundbuchkosten anfallen.

Forward-Darlehen: Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung wird schon Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindung festgeschrieben. Banken verlangen dafür einen Aufschlag, und der Vertrag muss auch dann abgenommen werden, wenn die Zinsen bis zum Stichtag gesunken sind.

Welche Variante sich rechnet, zeigt erst der Vergleich mehrerer konkreter Angebote. Das Angebot der Hausbank ist dabei ein Ausgangspunkt, kein Maßstab.

Ein Vermittler bringt Angebote mehrerer Banken zusammen

Viele Eigentümer holen für die Anschlussfinanzierung nur ein oder zwei Angebote ein, weil jede Anfrage Unterlagen und Zeit kostet. Kreditvermittler übernehmen diesen Schritt und reichen eine geprüfte Anfrage bei passenden Instituten ein. Anschlussfinanzierungen und Immobilienkredite vermittelt etwa der Anbieter CrediMaxx. Das Unternehmen mit Sitz im brandenburgischen Zossen besitzt dafür eine Erlaubnis zur Vermittlung von Immobiliardarlehen nach § 34i der Gewerbeordnung.

Bei CrediMaxx prüfen Kreditspezialisten jeden Antrag persönlich, bevor er an eine Bank weitergeht. Das ist vor allem für Kreditnehmer mit komplexerer Ausgangslage relevant, etwa für Selbstständige, Rentner oder Haushalte mit mehreren laufenden Verbindlichkeiten. Unabhängig vom Weg lohnt die Prüfung, ob ein Angebot ungefragt Zusatzprodukte enthält.

Das Gesetz garantiert ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Kreditnehmer sind ihrer Bank nicht unbegrenzt ausgeliefert. Das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers in § 489 BGB erlaubt es, einen Vertrag mit festem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Das gilt auch bei einer länger vereinbarten Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren.

Endet die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kann der Kreditnehmer mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen. Vertraglich lässt sich dieses Recht weder ausschließen noch erschweren. Für die Planung bedeutet das einen festen Zeitpunkt, ab dem ein Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist.

Ein Grundschulddarlehen macht getilgtes Kapital wieder verfügbar

Ein anderes Ziel verfolgt das Grundschulddarlehen. Hier geht es um zusätzliches Kapital, das durch eine Grundschuld auf der eigenen Immobilie abgesichert wird. Typische Anlässe sind eine Dachsanierung, ein Anbau, eine neue Heizung oder die Zusammenfassung teurer Ratenkredite zu einem Darlehen. Da die Bank über das Grundbuch abgesichert ist, liegen die Zinsen in der Regel unter denen eines Ratenkredits ohne Sicherheit.

Ist bereits eine Bank aus der ursprünglichen Baufinanzierung im ersten Rang eingetragen, erhält der neue Kreditgeber eine nachrangige Grundschuld. Bei einer Zwangsversteigerung wird zuerst der erstrangige Gläubiger bedient. Dieses höhere Ausfallrisiko lassen sich nachrangige Kreditgeber üblicherweise mit einem Zinsaufschlag gegenüber der erstrangigen Finanzierung bezahlen.

Hypothek und Grundschuld unterscheiden sich in ihrer Bindung an den Kredit

Beide Begriffe werden im Alltag oft gleichgesetzt, rechtlich sind es verschiedene Sicherheiten. Eine Hypothek hängt untrennbar an einer bestimmten Forderung. Mit jeder Tilgung schrumpft das Recht der Bank, und nach der vollständigen Rückzahlung geht es auf den Eigentümer über. Eine Grundschuld ist dagegen von der Forderung gelöst. Erst eine Sicherungsabrede verbindet sie mit einem konkreten Darlehen.

Eine Grundschuld bleibt deshalb auch nach der Tilgung im Grundbuch stehen, bis der Eigentümer die Löschung beantragt. Für Anschlussfinanzierungen und spätere Darlehen ist das ein Vorteil, weil eine bestehende Grundschuld abgetreten oder für einen neuen Kredit wiederverwendet werden kann.

Der Spielraum ergibt sich aus Objektwert und Vorlast

Wie viel Kapital ein Grundschulddarlehen bereitstellen kann, hängt vom Wert der Immobilie und von den bestehenden Belastungen ab. Banken setzen einen Beleihungswert an, der meist unter dem erzielbaren Marktpreis liegt, und finanzieren davon nur einen Teil. Von diesem Rahmen ziehen sie die Vorlast ab, also die Restschuld aus der Baufinanzierung und weitere eingetragene Verbindlichkeiten. Was übrig bleibt, ist der realistische Spielraum für das neue Darlehen. Steigert eine Modernisierung den Wert des Objekts, kann die Bank diesen künftigen Wert einbeziehen. Das liegt allerdings in ihrem Ermessen.

Diese Unterlagen sollten vor der Anfrage bereitliegen

Ob Anschlussfinanzierung oder Grundschulddarlehen, eine vollständige Anfrage verkürzt die Prüfung bei der Bank spürbar. Benötigt werden in der Regel diese Dokumente.

aktueller Grundbuchauszug mit allen eingetragenen Belastungen

bestehender Darlehensvertrag und aktuelle Restschuldbestätigung

Einkommensnachweise, bei Selbstständigen die letzten Jahresabschlüsse und Steuerbescheide

Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung, Baujahr und Fotos

bei Modernisierungen Kostenvoranschläge der beauftragten Handwerksbetriebe

Neue Raten gehören in die langfristige Haushaltsplanung

Eine neue Rate wirkt sich über viele Jahre auf das Haushaltsbudget aus. Bevor ein Vertrag unterschrieben wird, lohnt deshalb ein ehrlicher Blick auf feste Ausgaben, Rücklagen und absehbare Veränderungen wie den Eintritt in den Ruhestand. Wer seine Wohnungsfinanzen langfristig plant, erkennt früh, welche Ratenhöhe auch bei sinkendem Einkommen tragbar bleibt.

Fazit

Das Ende der Zinsbindung ist der wichtigste Termin einer laufenden Baufinanzierung, weil dann Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen zur Wahl stehen. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren schafft dabei einen verlässlichen Ausstiegspunkt. Ein Grundschulddarlehen nutzt den bereits getilgten Teil der Immobilie als Sicherheit und eignet sich für größere Vorhaben am eigenen Haus. In beiden Fällen verbessern mehrere Angebote, vollständige Unterlagen und eine realistische Budgetplanung die Ausgangslage.